先是發(fā)行永續(xù)債再是中期票據(jù)注冊(cè)獲批，2019年開(kāi)年以來(lái)，光明地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻。

2月19日，光明地產(chǎn)(600708.SH)公告稱，公司2018年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，計(jì)劃發(fā)行總額3.25億元，實(shí)際發(fā)行總額為6.5億元，發(fā)行利率為6.25%。而就在幾天前，光明地產(chǎn)宣稱公司中期票據(jù)注冊(cè)獲批，金額為8億元。光明地產(chǎn)表示，本次成功注冊(cè)8億元中期票據(jù)，為公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展提供了中長(zhǎng)期資金支持。

除此之外，光明地產(chǎn)還通過(guò)永續(xù)債融資。1月31日，光明地產(chǎn)發(fā)行了2019年度第一期長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)(永續(xù)債)，募集資金6億元全部到賬。

而與頻繁發(fā)債相對(duì)應(yīng)的是，光明地產(chǎn)2019年在土地市場(chǎng)上也斬獲頗多，頻繁在上海及長(zhǎng)三角地區(qū)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，甚至進(jìn)一步將版圖擴(kuò)展至云南。譬如，2月1日，光明地產(chǎn)拿下上海崇明陳家鎮(zhèn)CMSA0008單元19-01地塊，1月3日將昆明市KCC2011-63-A2地塊收入囊中。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為光明地產(chǎn)頻繁發(fā)債一方面或是因資金承壓，而另一方面也或是為其擴(kuò)張需求做準(zhǔn)備。針對(duì)一系列發(fā)債行為以及公司資金和負(fù)債情況，《投資者網(wǎng)》致函光明地產(chǎn)，其表示一切以公告信息為準(zhǔn)，截至發(fā)稿未對(duì)所發(fā)函件予以回復(fù)。

逆勢(shì)拿地

2018年以來(lái)土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象明顯，諸多開(kāi)發(fā)商都收縮戰(zhàn)略過(guò)冬，當(dāng)然也有一些中小房企選擇逆勢(shì)拿地，光明地產(chǎn)就是其中一員。

2月1日，農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)工商地產(chǎn)”)以8.56億元競(jìng)得上海崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMSA0008單元19-01地塊，溢價(jià)率為16.3%，天眼查顯示，農(nóng)工商地產(chǎn)為光明地產(chǎn)全資子公司。

而就在拍下崇明19-01地塊的前一天，光明地產(chǎn)同樣斬獲了上海楊浦區(qū)9661.80平方米的租賃用房土地。除此之外，光明地產(chǎn)還分別于1月17號(hào)和1月4日公告稱獲得上海市浦東新區(qū)“十二五”保障房三林基地 03-01、05-01 地塊以及02-01、06-01地塊，兩次競(jìng)拍共計(jì)耗資8.22億元。

而回看2018年，光明地產(chǎn)更是因?yàn)轭l繁拿地出現(xiàn)在公眾視野中。就拿11月份來(lái)說(shuō)，光明地產(chǎn)于2018年11月28、29、30日公告，公司分別競(jìng)得上海奉賢南橋新城住宅用地、湖州六宗土地和武漢住宅用地，單11月30日當(dāng)天就在湖州一次性拿了6幅地塊，耗資13.51億元。

公告顯示，光明地產(chǎn)2018 年 1-12 月，公司新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為 144.52 萬(wàn)平方米，上年同期為 94.25 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 53.34%。

針對(duì)光明地產(chǎn)積極拿地的現(xiàn)象，易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示或與其本身的企業(yè)性質(zhì)和發(fā)展規(guī)模有關(guān)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從同類企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，光明地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏還是比較慢的，所以需要快馬加鞭。億翰智庫(kù)《2018年1-12月中國(guó)典型房企銷售額TOP200》榜單顯示，光明地產(chǎn)以241.9億元的銷售額位居榜單第105位。

“從當(dāng)前土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，流拍現(xiàn)象增加，所以拿地機(jī)會(huì)反而增加。類似企業(yè)逆勢(shì)拿地，也是符合預(yù)期的。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，要警惕后續(xù)資金面收緊等風(fēng)險(xiǎn)”，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也認(rèn)為，目前土地降溫情況下，光明地產(chǎn)加速拿地的機(jī)會(huì)，但是短時(shí)間支付土地競(jìng)拍的款項(xiàng)會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生較大壓力。

此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，光明地產(chǎn)屬于典型的“有品牌的中大型房企”，而現(xiàn)階段此類房企的壓力不小，如果不能快速規(guī)模擴(kuò)張就有可能被邊緣化，千億目標(biāo)類似房企不約而同選擇的方向。據(jù)媒體報(bào)道，光明地產(chǎn)曾在2017年完成三年利潤(rùn)承諾時(shí)公開(kāi)表示到到2020年光明地產(chǎn)要達(dá)到500億發(fā)展規(guī)模。

頻繁發(fā)債

不可忽視的是，作為上海本土的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，2018年年末以來(lái)積極拿地的光明地產(chǎn)，其現(xiàn)金流并不充裕，也加重了其在債務(wù)方面的負(fù)擔(dān)。

東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)2018年一季報(bào)、2018年半年報(bào)及2018年三季報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，分別為-28.53億、-23.42億和-66.92億，且2018年三季度較2018年上半年下降185.74%。

另一方面，截至今年9月底，光明地產(chǎn)總負(fù)債為601.75億元，較年初增加增加39.04%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債共計(jì)122.68億元，占總負(fù)債20.38%。此外，據(jù)媒體報(bào)道，2018年三季度，光明地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)184%。

鑒于上述資金狀況，光明地產(chǎn)積極發(fā)債進(jìn)行融資。2019年2月19日，光明地產(chǎn)公告稱，公司2018年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，計(jì)劃發(fā)行總額3.25億元，實(shí)際發(fā)行總額為6.5億元，發(fā)行利率為6.25%。此外，就在幾天前，光明地產(chǎn)稱公司中期票據(jù)注冊(cè)獲批，金額為8億元。

此外，光明地產(chǎn)還多次借發(fā)永續(xù)債來(lái)補(bǔ)充公司資金。1月31日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司已發(fā)行2019年第一期長(zhǎng)期含限權(quán)中期票據(jù)(永續(xù)債)，期限3+N年，發(fā)行利率5.9%，募集資金6億元已全部到賬。此外，2018年7月底和11月光明地產(chǎn)也完成了兩期永續(xù)債發(fā)行，共募集資金12.5億元，

對(duì)于類似永續(xù)的發(fā)行，業(yè)內(nèi)持續(xù)有聲音稱是因光明地產(chǎn)短期償債壓力大，需要永續(xù)債“輸血”。對(duì)此，光明地產(chǎn)曾在回復(fù)媒體時(shí)表示，發(fā)行永續(xù)債是企業(yè)金融創(chuàng)新工作的一次重大主動(dòng)突破，而非受償債壓力所致，不過(guò)從其負(fù)債及現(xiàn)金流情況來(lái)看或許并非如此。

除了發(fā)債，光明地產(chǎn)還積極采用其他融資渠道。譬如，2018年光明地產(chǎn)完成發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券8.8億元，成為上海國(guó)資系統(tǒng)成功試水該模式的首家企業(yè)。2019年開(kāi)年，公司即成功發(fā)行上海國(guó)企首單上銀光明地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券7億元。

需要提及的是，光明地產(chǎn)還能借助農(nóng)工商地產(chǎn)為其提供現(xiàn)金流。2018年半年報(bào)顯示，農(nóng)工商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入61.77億元，占光明地產(chǎn)總營(yíng)業(yè)收入的96%;同期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約9.78億元，這一數(shù)字超過(guò)了光明地產(chǎn)整體凈利潤(rùn)。(思維財(cái)經(jīng)出品)