今年以來，全國樓市調(diào)控已超400次，其中不乏針對二手房的“查缺補漏”。如公開二手住房成交參考價格、成交價“三價就低”、調(diào)整學區(qū)政策、建立二手房自助交易平臺等，都在釋放“房住不炒”的信號，精準打擊炒房亂象，堅決堵住樓市炒作漏洞。

從全國來看，前三季度中國60個城市的二手住宅庫存量有所增多，去化周期明顯拉長，需求端降溫明顯，部分城市房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。從漳州來看，第三季度存量房(二手房)辦結總量低于第二季度，下降幅度大，二手房交易降溫明顯。

降溫跡象明顯 去化周期拉長

中國指數(shù)研究院最近公布的百城價格指數(shù)顯示，二手房市場降溫跡象明顯。三季度，百城二手住宅價格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。同時，9月百城二手住宅連續(xù)5個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。此外，價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加13個至43個，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

并且，二手住宅庫存去化周期明顯拉長。易居房地產(chǎn)研究院一份10月發(fā)布的報告指出，20城二手住宅去化周期，以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算，三季度末，20城二手住宅平均去化周期為17.9個月，環(huán)比大增20.6%。5月份以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長4個月，且8月和9月這一速度在加快。

此外，三季度多地樓市庫存快速升高。截至2021年三季度末，中國60個城市的二手住宅庫存量為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。其中，西北地區(qū)增速最高，庫存較二季度明顯增長20.9%;其次是華中、華北地區(qū)，分別增長14.3%、12.4%;東北地區(qū)三季度增速最慢，庫存較二季度僅增長3.4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度全國熱點城市二手房市場調(diào)控持續(xù)收緊，“二手房指導價”“信貸收緊”等調(diào)控政策不斷加碼，導致二手房市場價格持續(xù)下跌，預計后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢。

漳州

掛牌量上升 成交量下滑

中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月以來漳州全市二手房掛牌量有所上升， 變化率為上浮10.82%;均價為13235元/平方米，同比上漲4.32%，環(huán)比下跌0.1%，預計近期均價將繼續(xù)下跌至13000元/平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，漳州近期以來二手房供應量上升明顯，房東對后市價格預期一般，二手房市場情況趨冷。

10月22日，漳州市不動產(chǎn)登記中心公布2021年第三季度業(yè)務量。第三季度轉移登記業(yè)務量6944套，其中存量房(二手房)為2688套;相比第二季度3795套減少了1107套，環(huán)比減少41.18%;相比第一季度2810套減少了122套，成交量呈下滑趨勢。

記者隨機采訪了幾位房產(chǎn)中介，多數(shù)中介對當前市場行情表示“不看好”。一位從業(yè)者告訴記者：“今年以來二手房就不好做，看房的人沒有以前多，因為漳州市區(qū)開發(fā)的新盤多在城市邊緣，核心地段少新房，所以老城區(qū)二手房的價格遠超新房，很多看二手房的人最后決定咬咬牙直接買新房，二手房受到的影響很大?，F(xiàn)在一些政策也對中介行業(yè)有約束，我們內(nèi)部也在探討今后要怎么繼續(xù)留在這個行業(yè)，爭取在低利潤時期創(chuàng)造一些收益。”

有心購買二手房的市民鄒女士也向記者表達了她的擔憂。“政策在變化，本來想買個學區(qū)房落戶，讓孩子讀書。從小孩小班考慮到中班，還是沒拿定主意，還在觀望，就怕買了后上不了心目中的學校，或者轉手困難。”鄒女士說。

政策

調(diào)控持續(xù)收緊 后市仍將從嚴

的確，今年以來，針對二手房交易環(huán)節(jié)的調(diào)控政策不少。當前二手房調(diào)控政策主要為提升交易難度、建立價格參考機制、上線交易監(jiān)管系統(tǒng)、進行市場整治四大類。

提升交易難度如限購、限售、改變積分規(guī)則等，主要為了防范投資客多頻次買賣房屋導致房價上漲。建立價格參考機制由深圳打頭，下半年多個城市陸續(xù)跟進。截至目前，全國已有上海、深圳、成都、東莞、無錫、西安、紹興、寧波、金華、衢州、廣州等十幾個城市發(fā)布指導價機制，作為發(fā)放貸款參考，主要目的在于切斷報高價格、驅動杠桿導致的二手房“漲價循環(huán)”。

此外，還有一些城市更新升級監(jiān)管系統(tǒng)，將房屋交易各個環(huán)節(jié)公開化、程序化，并配合打擊違規(guī)宣傳、違規(guī)交易、違規(guī)金融等行為，進一步規(guī)范二手房交易市場。還有部分城市上線二手房交易系統(tǒng)，通過政府服務的升級改進，加強二手房交易的監(jiān)管，助力市場良性發(fā)展。如深圳、寧波、杭州、上海等城市二手房交易系統(tǒng)上線，部分房主開啟“自助賣房”模式。

業(yè)內(nèi)人士認為，過去調(diào)控更多集中在新房領域，在調(diào)控日趨精細化、精準化的當下，作為房地產(chǎn)重要細分市場的二手房市場也應建立長效調(diào)控機制，尤其是在新房竣工量即將達到頂峰，市面上存量房將唱主角的轉折點上，更需要防范二手房市場過熱、失序?？梢灶A見，短期內(nèi)二手房市場仍將處在下行通道。

(■本報記者 張 晗)